Калкулатор за ипотечен кредит

Как работи ипотечният кредит в България през 2026 г.

След влизането на България в еврозоната на 1 януари 2026 г. всички ипотечни кредити се отпускат в евро (€) и са обвързани с лихвените нива на ЕЦБ. Това премахна валутния риск, който беше актуален при кредитите в EUR/CHF преди това. Базовият референтен индекс EURIBOR определя плаващите лихви, докато фиксираните оферти зависят от индивидуалната ценова политика на всяка банка.

Как изчисляваме месечната вноска

Калкулаторът използва стандартната анюитетна формула: всяка месечна вноска е еднаква, но в началото съдържа повече лихва, а към края - повече главница. Формулата е:

PMT = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

P = главница (кредит)
r = месечна лихва (годишна / 12)
n = брой месеци (години × 12)

Какви са скритите разходи

• Нотариална такса: ~1% от стойността на кредита за вписване на ипотеката
• Оценка на имота: 150-300 € (плаща се на лицензиран оценител, посочен от банката)
• Такса разглеждане: от 0 до 200 € (някои банки я премахват)
• Застраховка имущество: 150-300 € годишно (задължителна, за пълен срок на кредита)
• Застраховка живот: по желание на банката - 0.1-0.4% от кредита годишно
• Местен данък при покупка: 2-3% от стойността на имота (различен според общината)

Общо тези разходи могат да добавят 3-5% към реалната цена на кредита, затова винаги сравнявайте ГПР, а не само номиналната лихва.

Кога е разумно да рефинансирате

Рефинансиране има смисъл когато новата лихва е поне 0.5-1 процентен пункт по-ниска от текущата ви, остатъчният срок е поне 5 години и таксите за предсрочно погасяване (макс. 1% по закон) се изплащат от спестената лихва за под 2 години.

Полезни ресурси

• Детайлно сравнение на ипотечните оферти - класация на 9 банки с точкуване
• Калкулатор за инвестиционен бюджет - колко да инвестирате при наличен кредит
• Гайд за кредитите - всичко за потребителски и ипотечни кредити
• Какво е ипотека - дефиниция и обяснение